「空き家を放置すると、固定資産税が6倍になる」——そんな話を耳にして、不安になっていませんか。実家を相続したものの使い道が決まらず、税金のことが気がかり、という方は少なくないはずです。
結論から言えば、「6倍」は一定の条件のもとで実際に起こり得ます。ただし、すべての空き家がいきなり6倍になるわけではありません。仕組みを正しく理解すれば、どんなときに上がるのか、そしてどうすれば防げるのかが見えてきます。
この記事では、空き家の固定資産税が上がるしくみを、できるだけ正確に、わかりやすく解説します。
そもそも、空き家の固定資産税はどうなっている？
まず前提として、住宅が建っている土地の固定資産税は、本来よりも大きく軽減されています。
その軽減のもとになっているのが「住宅用地の特例」です。住宅の敷地として使われている土地は、税負担を抑えるために、課税標準額（税額計算のもとになる金額）が次のように引き下げられています（総務省）。
- 200㎡以下の部分（小規模住宅用地）：課税標準額が評価額の 6分の1
- 200㎡を超える部分（一般住宅用地）：課税標準額が評価額の 3分の1
たとえば200㎡以下の土地なら、本来の6分の1の金額をもとに固定資産税が計算されているわけです。普段あまり意識しませんが、住宅が建っているだけで、土地の税負担はかなり軽くなっています。
ここで重要なのは、この軽減は「住宅（建物）が建っていること」が前提だという点。空き家であっても、建物が建っている限り、原則としてこの特例は適用され続けます。だからこそ「建物を残しておけば税金は安いまま」と考えられてきたのですが、ここに落とし穴があるのです。
「6倍になる」の正体
特定空き家・管理不全空き家に指定され、勧告を受けると特例が外れる
固定資産税が跳ね上がるのは、空き家が行政の措置の対象になったときです。
空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法） では、放置すると危険な空き家を「特定空き家」、その前段階の空き家を「管理不全空き家」として、市区町村が対応できるしくみが定められています。これらに該当する空き家に対して、市区町村長から 勧告 がなされると、先ほどの住宅用地の特例が解除されます（地方税法）。
特例が外れると、土地の課税標準額は軽減前の金額に戻ります。小規模住宅用地なら6分の1の軽減がなくなるため、土地の固定資産税は最大でおよそ6倍に。これが「6倍になる」と言われる正体です。建物を残して節税していたつもりが、かえって重い税負担を招く——そんな逆転が起こり得ます。
なお、厳密にはその他の負担調整のしくみもあるため、ぴったり6倍になるとは限りません。とはいえ、大きく上がる可能性があることは確かです。
「いつから6倍になるのか」――指定だけでは上がらない
ここで誤解されやすいのが、上がるタイミングです。
特定空き家や管理不全空き家に「指定（認定）」された時点では、まだ特例は外れません。行政の対応は、おおむね次の段階を踏みます。
助言・指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行
このうち、住宅用地の特例が解除されるのは「勧告」を受けた段階です。つまり、指定されてすぐ税金が6倍になるわけではなく、まず助言・指導があり、それでも改善されない場合に勧告へと進みます。逆に言えば、指導の段階できちんと対応すれば、特例の解除は避けられるということ。「気づいたときには手遅れ」になる前に動けるかどうかが、分かれ目になります。
もう一点、税額が上がる「年度」のタイミングも押さえておきましょう。固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）時点の状況をもとに、その年度の税額が決まります。そのため、勧告を受けたその年のうちは税額が変わらず、翌年の1月1日を基準とする年度の固定資産税から特例が外れる、という時間差があります。たとえば2024年中に勧告を受けた場合、特例の適用除外となるのは2025年1月1日を基準とする2025年度（令和7年度）分から。「勧告された年はそのまま、翌年度の課税で上がる」と覚えておくと分かりやすいでしょう。
2023年の法改正で「管理不全空き家」が対象に加わった
注意したいのが、2023年12月13日に施行された空家法の改正です（国土交通省）。
改正前、勧告による特例解除の対象は「特定空き家」だけでした。しかし改正後は、その手前の段階である「管理不全空き家」も、勧告を受ければ特例解除の対象になっています。管理不全空き家とは、適切な管理がされておらず、放置すれば特定空き家になるおそれがある空き家のこと。つまり、これまでよりも早い段階で税負担が上がるリスクが生じるようになった、というわけです。「まだ倒れそうなほどではないから大丈夫」とは、もう言い切れません。
更地にすると、固定資産税はどうなる？
「それなら、いっそ取り壊して更地にすればいいのでは」と考える方もいるでしょう。ただ、ここにも注意が必要です。
建物を取り壊して更地にすると、その土地は「住宅用地」ではなくなります。すると住宅用地の特例の対象から外れ、土地の固定資産税は上がります。勧告で特例が外れるのと、結果としては同じ方向なのです。
つまり、更地にすれば固定資産税が安くなるわけではない、という点は誤解しないようにしたいところ。しかも取り壊しには解体費用もかかります。更地にするかどうかは、「解体費用」「更地にした後の固定資産税」「売却や活用の見通し」をあわせて考える必要があります。取り壊してすぐ売却する見込みがあるなら更地化が有効な場合もありますし、当面動かせないなら税負担だけが増えてしまうこともある、というわけです。
固定資産税の負担を抑える方法
では、空き家の固定資産税の負担を抑えるには、どうすればよいのでしょうか。主な方法は次の3つです。
1. 売却する ── 最も確実なのは、手放してしまうこと。所有しなくなれば、固定資産税の負担そのものがなくなります。相続した不動産であれば、条件を満たすことで売却益にかかる税金を抑えられる特例もあります（→詳しくは「相続した不動産の売却」へ）。
2. 活用する ── 賃貸に出すなどして人が住む状態にすれば、住宅用地として扱われ、特例も維持されます。家賃収入が見込める一方で、リフォーム費用や管理の手間も発生するため、収支の見極めが必要です。
3. 適切に管理して、指定を避ける ── すぐに手放せない場合は、こまめな管理で「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定されないようにする、という対応もあります。定期的な清掃や庭の手入れ、必要な修繕を続けることが基本になります。
また、空き家の解体には、自治体によって 解体費用の補助金 が用意されている場合があります。金額や要件は自治体ごとに大きく異なるため、取り壊しを検討するなら、まずはお住まいの市区町村の制度を確認してみるとよいでしょう。
まとめ
空き家の固定資産税が「6倍になる」のは、特定空き家・管理不全空き家に指定され、市区町村から勧告を受けて住宅用地の特例が外れたときです。指定されただけでは上がらず、助言・指導を経た勧告の段階で解除される——この流れを押さえておけば、過度に怖がる必要はありません。一方で、2023年の法改正によって対象が広がった点は、見落とせない変化と言えます。
更地にしても固定資産税は上がるため、「壊せば解決」とも言い切れません。負担を根本から減らすには、売却・活用・管理 のうち、ご自身の状況に合った道を選ぶことが大切です。「うちの空き家はどうするのが得なのか」を一緒に整理しますので、税金のことも含めて、ぜひ一度、当社にご相談ください。
※本記事は一般的な制度の概要を解説したものです。固定資産税など地方税の取り扱いや補助制度は、自治体によって異なります。法令も改正される可能性があるため、個別の判断にあたっては、お住まいの自治体や専門家に必ずご確認ください。
監修：宅地建物取引士 ○○○○